Nieuwsbrief De Ontwikkeling voor G&S Vastgoed Terug
In opdracht van Mydentity Corporate Design
   
De ontwikkeling van G&S Vastgoed
In de dertig jaar van haar bestaan heeft G&S bijna 1,1 miljoen vierkante meter opgeleverd. Sinds het eerste project, het Grafisch Centrum in Wormerveer, zijn er meer dan 135 kantoor- en bedrijfsgebouwen tot stand gekomen. Twee locaties staan daarbij absoluut op de voorgrond: Amsterdam Zuid-Oost en de Zuidas.
Al snel na de oprichting in 1978 richtte G&S zich op het ontwikkelen van kantoorgebouwen in Zuid-Oost, een gebied waar toen nog volop ruimte was. Door de jaren heen zijn daar in totaal 65 gebouwen gerealiseerd – soms met verrassend weinig concurrentie. Chris Gongriep, medeoprichter van G&S Vastgoed en directeur G&S Holding: “Waar het om bouwen op eigen risico ging, waren wij de meest actieve partij. Dat kwam vooral omdat wij onze eigen bouwmaatschappij G&S Bouw hadden opgericht. Zelf bouwen bleek namelijk veel beter te bevallen dan uitvoering door derden. Door het ontwikkelen en het bouwen onder één dak te brengen, konden we de bouwkosten beter beheersen en daardoor ook zeer scherpe offertes doen.”
Vooruitzien
De andere mijlpaal van G&S is Mahler4 aan de Zuidas. De bouw van dit complex begon in 2002 maar de oorsprong ligt al vijf jaar eerder, met de verwerving van de tennis- en squashbanen bij station Zuid/WTC. Die vooruitziende blik is goud waard gebleken.
Chris Gongriep: “Dat komt ook omdat we veel meer hebben gedaan dan waar de eerste plannen vanuit gingen. Door tot zo’n honderd meter hoog te bouwen is er in plaats van de oorspronkelijke 60.000 m2 maar liefst 230.000 m2 gerealiseerd. Verdeeld over 180.000 m2 kantoor, 30.000 m2 woningen en 20.000 m2
Mahler4 was ons grootste project tot nog toe en dat zal het voorlopig ook wel blijven. Aan de andere kant: het is gerealiseerd in een consortium met ING en Fortis. De gebouwen ITO en SOM waren volledig voor ons risico. Als je alles door drie deelt en je kijkt naar de duur van het project en de omzet, dan valt het per jaar nog wel mee.” voorzieningen, geheel conform de wens van de gemeente Amsterdam.
De trends
G&S Vastgoed dankt een deel van haar voorspoedige ontwikkeling aan het tijdig signaleren van trends in de markt. Rond 1980 verschenen in Amerika bijvoorbeeld de eerste hightech bedrijfsgebouwen. Het waren in feite kale bedrijfsgebouwen met soms wat kantoorruimte, maar ze hadden een zeer opvallende en representatieve gevel. Medewerkers van G&S brachten, samen met ‘vaste’ architecten, enkele oriëntatiebezoeken aan New York, San Francisco en Chicago om deze vorm van ‘gevelbouw’ beter te leren kenen. In Nederland was het nog een vrij nieuw verschijnsel en dat bood goede kansen: uiteindelijk is G&S betrokken geweest bij de ontwikkeling van ongeveer dertig van dergelijke hightech gebouwen. Ook op de trends die in de jaren daarna volgden - glazen gevels, natuursteen, metselwerk – is steeds met succes ingespeeld.
De toekomst
De komende jaren is er een aantal ontwikkelingen van belang voor G&S Vastgoed. Chris Gongriep zet ze op een rijtje. “Allereerst het duurzame bouwen. Het accent komt steeds meer te liggen op milieu- en energiebewust werken. Een belangrijke stap in dat verband is dat G&S Vastgoed founding partner van de Dutch Green Building Council geworden is.
Daarnaast is de gemengde bouw in opkomst. G&S Vastgoed zal zich meer begeven op het raakvlak van wonen en werken. Uit het oogpunt van risicodeling zal daarbij altijd worden samengewerkt met een woningbouwvereniging of corporatie. Op die basis werd met Vesteda de Mahler Residential Tower ontwikkeld en gaan we ook samen met De Key/De Principaal de nieuwbouw op de locatie Sonneborn in Haarlem vormgeven.
Als derde ontwikkeling voorzie ik dat we steeds vaker projecten zullen gaan ontwikkelen voor een koper/gebruiker of huurder/gebruiker. Zulke projecten brengen minder eigen risico met zich mee en dat is wenselijk, ook omdat het steeds moeilijker wordt om risicoprojecten gefinancierd te krijgen. Recente ‘projecten op maat’, zoals het Atradius gebouw en het Dutch Design Hotel Artemis in de Riekerpolder en het Endemol complex in Zuid-Oost, bewijzen dat er ook in die richting goede mogelijkheden zijn.”
Duurzaam ontwikkelen
Vanuit de toenemende vraag naar toetsing van duurzame ontwikkeling is in juni 2008 de Dutch Green Building Council (DGBC) opgericht. Deze onafhankelijke organisatie wil certificaten gaan verstrekken aan opdrachtgevers die de mate van duurzaamheid van hun gebouw (of gebied) hebben laten beoordelen volgens vooraf gestelde criteria. Als basis voor de beoordeling gebruikt de DGBC het BREEAM* model, dat internationaal beschouwd wordt als een van de beste programma’s voor het meten van gebouwprestaties op het gebied van duurzaamheid.
In Nederland bestaan er op het moment meerdere meetmethoden, zoals Dubocatalogus, Energielabel, Greencalc+, Green Star en LEED. De DGBC wil in plaats daarvan één standaard bieden, waardoor verschillende resultaten onderling vergelijkbaar worden. Dat vraagt wel om een vertaling van de BREEAM-criteria naar de Nederlandse situatie. Door één standaard (BREEAM) weet een klant ook precies wat hij mag verwachten als hij vraagt om een ‘good’, ‘very good’ of ‘excellent’ gebouw.
Pilotproject
G&S Vastgoed onderstreept de visies en doelstellingen van de Dutch Green Building Council volledig en is om die reden founding partner van de organisatie geworden. Dat betekent onder meer dat G&S met haar kennis en ervaring bijdraagt aan het ontwikkelen van BREEAM-NL. Arjen Lindeman, projectmanager: “Vanuit die instelling hebben we onlangs ook op verzoek van de DGBC een pilotproject aangedragen. Voor elk type gebouw, van woningen en bedrijfsgebouwen tot ziekenhuizen, wil de council twee pilotprojecten voor het in de markt toetsen van de voorlopige versie van BREEAM. Uiteindelijk is ons project, samen met nog een ander, geselecteerd uit 38 voorstellen voor de sector ‘kantoorgebouwen’.
Een excellent gebouw
Duurzame oplossingen vragen een investering die op (de lange) termijn wordt terugverdiend. Het is dan ook aan de gebruiker om te bepalen hoe en hoeveel er in duurzaamheid geïnvesteerd wordt. De klant kan daar heel ver in gaan. Volgens het BREEAM-model zijn er voor elk van de drie afzonderlijke fasen van een bouwproject - ontwikkeling en uitvoering van het basisgebouw, ontwikkeling en uitvoering van het interieurontwerp en exploitatie – verschillende certificeringen te behalen. Arjen Lindeman: “Die certificering wordt bepaald aan de hand van de score op acht factoren. Denk bijvoorbeeld aan hoe je het bouwproces inricht. De materialen: zijn die schoon en belasten ze het milieu niet? Energie: hoe zorg je er voor dat je weinig energie nodig hebt. Hoe gebruik je energie effectief? Hoe wek je energie op? Zo zijn er nog meer factoren, die voor elke fase anders meetellen.
Voor de ontwikkelingsfase wil de klant van het pilotproject zich richten op ‘excellent’. Van de maximaal 100 te behalen punten, moeten er dan minimaal 70 gescoord worden. Als we dat realiseren, hebben we in samenspraak met deze klant een van de duurzaamste gebouwen van Europa ontwikkeld.”
* BREEAM = de door het Britse Building Research Establishment ontwikkelde Environmental Assessment Method
Kavel 17 klaar voor de start
Op het terrein tegenover de ingang van de Amsterdam Arena staan twee opvallende projecten op het punt van beginnen. Black Box Real Estate, een samenwerkingverband van onder andere Amsterdam Arena en Heineken Music Hall, ontwikkelt er de Music Dome, een concertzaal met een capaciteit van ca. 15.000 bezoekers. Tussen de Music Dome en de Arena realiseert G&S Vastgoed een U-vormig gebouw met verschillende functies. In de rechtervleugel zal een hotel met ca. 250 kamers gehuisvest worden. De linkervleugel biedt ca. 8.500 m2 kantoorruimte. Voor het middengedeelte wordt gedacht aan voorzieningen voor o.a. banqueting en presentaties.
Bezoekers van het Music Dome kunnen de zaal bereiken via een 36 meter brede onderdoorgang in het middengebouw. Op de gehele oppervlakte van de kavel is een parkeergarage voor 550 auto’s gepland.
Wachten op groen licht
“De twee projecten zijn nauw verbonden”, vertelt projectmanager Hendrik Duijts van G&S. “Juist die verbondenheid maakt het zo belangrijk dat de betrokken partijen - Black Box, G&S Vastgoed en de gemeente Amsterdam - binnenkort tot een definitief akkoord voor de bouw komen. G&S heeft hier in totaal zes deelprojecten: naast de drie gedeelten van het gebouw en de parkeergarage zorgen we ook voor een viaduct en een hellingbaan vanaf een nieuw aan te leggen verkeersplein. Voor garage en bijbehorende damwanden hebben we inmiddels bouwvergunningen aangevraagd, de andere volgen.”
Een levendige omgeving
Binnen het U-vormige gebouw zal een levendig plein ontstaan. De gehele begane grond is transparant waardoor het gebouw lijkt te zweven. Ook de eerste verdieping van het gebouw is transparant met een balkon, dat tegelijkertijd dient als luifel. Het middengebouw krijgt ook een groot digitaal scherm waar beelden van bijvoorbeeld komende concerten getoond kunnen worden. Het glas in de gevels van de gebouwen links en rechts is niet helemaal vlak geplaatst, zodat het licht heel mooi over het plein verstrooid wordt. Het wordt een levendig geheel - ook op iets grotere schaal. Wouter Zaaijer van OZ-P architecten, samen met John Bosch verantwoordelijk voor het ontwerp: “Vanwege de zichtlijnen voor het verkeer moesten we een stukje van het kantoorgebouw afhalen. Daar is – mede door de speelruimte die G&S ons bood – een mooie architectonische oplossing voor gevonden. We hebben het kantoor ‘afgesnoten’, waardoor er in de gevel een mooi driehoekig vlak ontstaan is. Het gebouw lijkt nu over te hangen, als het ware naar je toe te komen. Deze eyecatcher en bijvoorbeeld ook het contrast tussen de zwarte Music Dome en het witte gebouw van G&S, zorgen er voor dat Kavel 17 een zeer dynamische omgeving wordt.”
|
